Primero, ¿qué es una renuncia de gravamen? Una renuncia de gravamen es un documento firmado en el que el posible reclamante de gravamen acepta renunciar a sus derechos sobre su reclamación, basándose en el pago recibido.
Las renuncias de gravamen son comunes en créditos de construcción. Los propietarios de proyectos a menudo requieren renuncias de gravamen de contratistas, subcontratistas y proveedores para mitigar la posibilidad de que se presenten gravámenes mecánicos.
Existen cuatro tipos principales de renuncias de gravamen:
- Renuncia Parcial Condicional: Un documento firmado en el que se acepta renunciar a los derechos sobre una reclamación por un monto específico o hasta una fecha determinada, siempre y cuando se reciba y se aclare el pago parcial correspondiente.
- Renuncia Parcial Incondicional: Es un documento firmado en el que se acepta renunciar a los derechos sobre una reclamación por un monto específico o hasta una fecha determinada, sin condiciones sobre la recepción del pago. Si no se recibe el cheque o no se procesa, el cliente pierde sus derechos sobre ese pago parcial.
- Renuncia Final Condicional: Es un documento firmado en el que se acepta renunciar a los derechos sobre una reclamación, siempre que se reciba y aclare el pago final. Si el cliente no recibe el pago final, esta renuncia no afectará sus derechos.
- Renuncia Final Incondicional: Es un documento firmado en el que se acepta renunciar a los derechos sobre una reclamación, sin condiciones sobre la recepción del pago final. Los derechos del cliente se renuncian, independientemente de si se recibe o procesa el pago.
Más información sobre las Renuncias de Gravamen Condicionales.
En las renuncias de gravamen condicional, el término “condicional” generalmente se destaca al inicio del documento.
Al recibir el firmante un cheque por el monto de pago mencionado anteriormente, que debe estar a su nombre, y una vez que el cheque haya sido debidamente endosado y cobrado por el banco que lo emitió, y sin que se presente ninguna solicitud de quiebra por parte de <<Nombre del Deudor>> dentro de los noventa días siguientes, este documento se considerará efectivo para liberar derechos. En consecuencia, el firmante renunciará a cualquier aviso de gravamen, a cualquier derecho sobre una fianza privada, a cualquier reclamación de pago y a cualquier derecho bajo ordenanzas, normas o estatutos similares relacionados con derechos de pago que el firmante tenga sobre la propiedad descrita anteriormente, hasta el siguiente alcance…
Esta renuncia tiene condiciones claras: Es efectiva una vez que el acreedor reciba el pago y este se haya procesado correctamente. Además, si el deudor presenta una solicitud de quiebra dentro de los 90 días posteriores al pago, la renuncia se vuelve nula y quedará sin efecto.
En este ejemplo, la renuncia es una renuncia parcial condicional, basada en el siguiente texto:
Esta renuncia se refiere a un pago por avance por todo el trabajo, materiales o equipo que el firmante haya proporcionado a la propiedad o al cliente. Solo cubre el monto del pago o la parte del mismo que efectivamente reciba el firmante. No incluye ninguna retención, elementos, modificaciones o cambios que estén pendientes de aprobación, ni ítems en disputa o reclamos, ni elementos que se hayan proporcionado o facturado después del período de pago. Antes de que cualquier persona se base en este documento, debe verificar que el firmante haya recibido el pago correspondiente…
Si la renuncia fuera una renuncia final condicional, en lugar de mencionar que la renuncia cubre “…un pago por avance por el trabajo…”, podría especificar “…cubre el pago final al firmante por todo el trabajo…”
Esta renuncia cubre el pago final al firmante por todo el trabajo, materiales o equipo proporcionados a la propiedad o al cliente del firmante, y no incluye los pagos de reclamos en disputa, si los hubiera. Antes de confiar en este documento, se recomienda verificar que el firmante haya recibido el pago.
Las renuncias de gravamen condicionales son preferidas sobre las renuncias incondicionales, ya que las “condiciones” le otorgan al acreedor una ventaja en caso de que no se reciba el pago o no se procese correctamente.
Más información sobre las Renuncias de Gravamen Incondicionales.
Las renuncias de gravamen incondicionales pueden ser peligrosas si se firman sin precaución, ya que la persona que firma está renunciando a todos sus derechos de reclamación, sin importar si el pago ha sido procesado o no. Como se puede observar, el lenguaje en una renuncia incondicional es definitivo:
El firmante ha sido pagado y ha recibido un pago por avance en el monto de pago referido anteriormente por todo el trabajo, materiales y equipo que el firmante proporcionó a su cliente para la propiedad descrita anteriormente, y por la presente renuncia y libera cualquier aviso de gravamen, cualquier derecho sobre fianza privada, cualquier reclamación de pago y cualquier derecho bajo cualquier ordenanza, regla o estatuto similar relacionado con los derechos de pago que el firmante tenga sobre la propiedad descrita anteriormente en el siguiente alcance:
Una renuncia parcial incondicional también incluirá un lenguaje similar al de la renuncia parcial condicional, en relación con los montos recibidos: “…cubre un pago por avance por todo el trabajo, materiales y equipo proporcionados por…”
La renuncia final incondicional generalmente es el “final”, lo que significa que no hay vuelta atrás una vez que se ha firmado una renuncia final incondicional, incluso si su deudor no paga o el pago no se procesa:
El firmante ha recibido el pago completo por todo el trabajo, materiales y equipo que proporcionó a su cliente para la propiedad descrita anteriormente y, por la presente, renuncia y libera cualquier notificación de gravamen, cualquier derecho de bono privado, cualquier reclamación de pago y cualquier derecho bajo cualquier ordenanza, regla o estatuto similar relacionado con los derechos de pago que el firmante tiene sobre la propiedad descrita anteriormente, excepto por el pago de los reclamos en disputa, si los hubiera, mencionados anteriormente.
Preguntas Comunes sobre las Renuncias de Gravamen
¿Qué información debe incluir una renuncia de gravamen? Cada renuncia de gravamen debe identificar claramente el nombre de la propiedad y la ubicación del proyecto, el nombre del deudor (su cliente), el número de la factura o del pedido de compra, el monto del pago y el monto de los reclamos en disputa. Si la renuncia de gravamen es por un pago parcial, también debe incluir el período de pago o una fecha de vigencia.
¿Los requisitos de la renuncia de gravamen son los mismos en todos los estados? La mayoría de los estados no requieren un formato específico para la renuncia de gravamen; sin embargo, hay algunos estados con requisitos legales: Arizona, California, Colorado, Florida, Georgia, Massachusetts, Michigan, Mississippi, Missouri (residencial), Nevada, Texas, Utah y Wyoming.
¿Una renuncia de gravamen es lo mismo que una liberación de gravamen? No, y esta es una concepción errónea común. Una renuncia de gravamen reconoce el recibo del pago, mientras que una liberación de gravamen anula un documento previamente registrado.